Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti

• | Štampa |
•  El. pošta

ЗАКОН

ОПОСРЕДОВАЊУУПРОМЕТУИЗАКУПУНЕПОКРЕТНОСТИ

I. УВОДНЕОДРЕДБЕ

Предмет

Члан 1.

Овимзакономуређујусеусловииначинобављањапосредовањаупрометуизакупунепокретности, каоинадзорнадприменомовогзакона.

Применадругогзакона

Члан 2.

Напитањакојанисуовимзакономпосебноуређена, сходносепримењујуодредбезаконакојимсеуређујуоблигациониодноси.

Значењепојединихизраза

Члан 3.

Појединиизразикојисеупотребљавајууовомзаконуимајуследећезначење:

1)посредовањеупрометуизакупунепокретностиједелатносткојаобухватапословепроналажењарадидовођењаувезусаналогодавцемдругеуговорнестране, којабисањимпреговоралаозакључењу, односнозакључилауговоропрометуилизакупунепокретности, акојисеобављајуузновчанунакнаду (удаљемтексту: посредовање);

2)посредникјепривреднодруштво, односнопредузетниккојиимаседиштеуРепублициСрбијиикојијеуписануРегистарпосредника;

3)Регистарпосредникајерегистаркојиуписанојиелектронскојформиводиминистарствонадлежнозапословетрговине (удаљемтексту: министарство).

II. УСЛОВИЗАОБАВЉАЊЕПОСРЕДОВАЊА

УписуРегистарпосредника

Члан 4.

УписуРегистарпосредникавршисеназахтевлицакојетражиуписутајрегистар (удаљемтексту: подносилацзахтева).

ПодносилацзахтеваможедазапочнеобављањепосредовањаданомдоношењарешењаоуписууРегистарпосредника, којисесматраданомуписаутајрегистар.

РешењеоуписууРегистарпосредникадоносиминистарнадлежанзапословетрговине (удаљемтексту: министар), урокуод 30 данаодданаподношењазахтева.

УсловизауписуРегистарпосредника

Члан 5.

УсловизауписуРегистарпосредникасу:

1)дапредузетникилинајмањеједнофизичколицекојеоснивапривреднодруштво, односнодругичланпривредногдруштва, илинајмањеједанзапослени, односнонајмањеједнолицекојејеангажованованрадногодноса (удаљемтексту: ангажованолице) имаположенстручнииспитизчлана 11. овогзакона;

2) важећиуговороосигурањузакљученускладусачланом 13. овогзакона;

3) одговарајућипословнипросторускладусачланом 14. овогзакона;

4) данијеизреченазаштитнамераизчлана 32. став 2. ичлана 33. став 4. овогзакона, којајенасназиувремеподношењазахтева.

ПодацикојисеуписујууРегистарпосредника

Члан 6.

УРегистарпосредникауписујусеиводеподацио:

1) посредницима (пословноиме, адресаседиштаиогранка, порескиидентификациониброј,матичнибројидр.);

2) запосленима, односноангажованимлицимасаположенимстручнимиспитомизчлана 11. овогзакона;

3) адресипословногпростораизчлана 14. овогзакона;

4) изреченимзаштитниммерамаизчлана 32. став 2. ичлана 33. став 4. овогзакона.

ЈавностРегистрапосредника

Члан 7.

РегистарпосредникајејаванисвалицамогубесплатнодаизвршеувидуподаткекојисеводеуРегиструпосредника, безограничења.

МинистарствообјављујеРегистарпосредниканаинтернетстранициминистарства.

ПроменеподатакауРегиструпосредника

Члан 8.

ПосредникједужандапријависвакупроменуподатакакојисеевидентирајууРегиструпосредникаурокуодседамданаоддананастанкапромене, радиуписапроменеуРегистарпосредника.

МинистарствопослужбенојдужностивршипроменеподатакауРегиструпосредника, наосновуподатакакојимарасполажудржавниорганиусклопуслужбенихевиденција, каоиподатакаизнадзоракојисеспроводиускладусаовимзаконом.

ИзводизРегистрапосредника

Члан 9.

Назахтевзаинтересованоглица, министарствоиздајеизводизРегистрапосредника, урокуодтриданаодданапријемазахтева.

БрисањеизРегистрапосредника

Члан 10.

ПосредниксебришеизРегистрапосредника:

1) акопрестанедапостојинекиодусловаизчлана 5. став 1. тач. 1), 2) или 3) овогзакона;

2) наличнизахтев.

РешењеобрисањуизРегистрапосредникадоносиминистар, анаосновуподатакаизјавнихевиденција, каоиподатакаутврђенихупоступкунадзора.

Стручнииспит

Члан 11.

Стручнаоспособљеностзаобављањепословапосредовањаутврђујесеполагањемстручногиспита (удаљемтексту: стручнииспит).

ФизичколицекојеполажестручнииспитморадаимапребивалиштенатериторијиРепубликеСрбијеинајмање IV степенстручнеспреме.

Физичкомлицукојеположистручнииспитиздајесеуверењеоположеномстручномиспиту.

Министарствоводиевиденцијуоиздатимуверењимаизстава 3. овогчлана.

СредстваостваренаодуплатазаполагањестручногиспитасуприходбуџетаРепубликеСрбије.

Забрананеовлашћеногобављањапосредовања
исукобинтереса

Члан 12.

ЗабрањеноједаправноилифизичколицекојенијеуписаноуРегистарпосредникаобављапосредовање.

Забрањеноједапословепосредовањакодпосредникаобављафизичколицекојенемаположенстручнииспит.

Забрањеноједафизичколицекојеимаположенстручнииспитистовременообављапословепосредовањазадваиливишепосредника, односноуслугеувезисапосломкојијепредметпосредовања, каоидаобављадругерадњекојеимајузациљдовођењеувезулицарадипрометаилизакупанепокретности, осимузписанусагласностсвихпосредникакојиучествујуутомпослуиакосуналогодавциилицакојаћеевентуалнозакључитипосредованипосаосаналогодавцимаобавештениотоме.

Акофизичколицекојеимаположенстручнииспитпоступасупротнозабраниизстава 3. овогчлана, оштећенипосредникможедазахтеванакнадуштете.

Уговороосигурањуододговорностизаштету

Члан 13.

ПосредникједужандасадруштвомзаосигурањекојеимаседиштеуРепублициСрбијиимаважећиуговороосигурањуододговорностизаштетукојабимогладанастанезаналогодавцауследнеиспуњењауговорнихобавезапреузетихуговоромопосредовањуизчлана 15. овогзакона, каоиобавезапрописанихчланом 16. овогзакона.

Заштетукојубипосредникмогаодапроузрокујеналогодавцуобављањемпосредовањасвотаосигурањаизносиминимално 15.000,00 евраудинарскојпротиввредностипоједномосигураномслучају, односноукупноминимално 45.000,00 евраудинарскојпротиввредностизасвеодштетнезахтевеуједнојгодиниосигурања.

Пословнипросториопрема

Члан 14.

Посредникобављапосредовањеуодговарајућемпословномпросторусаодговарајућомопремом, којииспуњавајуминималнетехничкеусловеикојисуфункционалноиздвојениодстамбеногпростора.

III. НАЧИНОБАВЉАЊАПОСРЕДОВАЊА

Уговоропосредовању

Члан 15.

Посредовањесевршинаосновууговораопосредовањуупромету, односнозакупунепокретности (удаљемтексту: уговоропосредовању), којизакључујуналогодаваципосредник.

Налогодавацможедабудепродавац, купац, закуподавацилизакупац, односнопуномоћникнекогодтихлица.

Уговоропосредовањузакључујесеуписаном, односноелектронскомобликуускладусазакономкојимсеуређујеелектронскатрговина.

Уговоропосредовањупоредправаиобавезапосредникаиналогодавца, нарочитосадржиподаткеопосредникуибројуподкојимјеуписануРегистарпосредника, налогодавцу, врстиибитнимелементимаправногпослауциључијегзакључењапосредникпосредује, овисини, начинуирокуплаћањапосредничкенакнаде, рокуважењауговораиврстиивисинитрошкадодатнихуслуга, уколикосууговорене.

Обавезепосредника

Члан 16.

Посредниксе, узависностиодврстепосредованогправногпосла, обавезуједаћеобављатиследеће:

1)настојатиданађеидоведеувезусналогодавцемлицерадизакључивањапослакојијепредметуговораопосредовању;

2) датиналогодавцуобјективномишљењеоценинепокретностиилиизносузакупниненепокретностиускладусањенимкарактеристикама, приликаманатржишту, каоидругимрелевантнимоколностима;

3) извршитиувидуисправекојимаседоказујеправосвојинеилидругостварноправонанепокретностичијипромет, односнозакупјепредметпосредовања, иупозоритиналогодавцанарочитона:

(1) могућеризикеувезисауписомпредметненепокретностиурегистренепокретности;

(2) уписанаправа, односнотеретенапредметнојнепокретности;

(3) постојањеправапречекуповинеиограничењауправномпрометуускладусапосебнимпрописима;

4) обавитипотребнерадњерадипрезентацијенепокретностинатржишту, поставитиогласувезисапрометом, односнозакупомнепокретностинаодговарајућиначиниизвршитисведругерадњедоговоренеуговоромопосредовањукојепрелазеуобичајенупрезентацију, азаштаимаправонапосебне, унапредисказанетрошкове;

5) омогућитипрегледнепокретности;

6) посредоватиупреговоримаинастојатидадођедозакључивањауговора;

7) чуватиподаткеоличностиналогодавцаипописаномналогуналогодавцачуватикаопословнутајнуподаткеонепокретностиувезисачијимпрометом, односнозакупомпосредује, илиувезистомнепокретностиилиспосломзакојипосредује;

8) обавеститиналогодавцаосвимоколностимаодзначајазапредметнипосаокојесумупознатеилимуморајубитипознате.

Евиденцијаопосредовању

Члан 17.

Посредникводиевиденцијуопосредовању.

Евиденцијаизстава 1. овогачланасадржиподаткеоуговоримаопосредовањуизчлана 15. овогзаконаиуговоримаопотпосредовањуизчлана 29. овогзакона, анарочитоподаткеоналогодавцу, непокретностичијипромет, односнозакупјепредметпосредовања, исходупосредовањаипосредничкојнакнади.

Оглашавање

Члан 18.

Посредникједужандаприликомоглашавањаувезисапрометом, односнозакупомнепокретностикојисупредметпосредовања, усредствимајавногинформисања, усвомпословномпросторуилинадругимместимагдеједозвољенооглашавањеувезисапрометом, односнозакупомнепокретности, поредподатакаосвомпословномименуибројуподкојимјеуписануРегистарпосредника, огласиподаткеоцени, локацији, површинииструктуринепокретности.

Забрањенојеоглашавањеувезисапрометом, односнозакупомнепокретностизачијипромет, односнозакуппосредникнемазакљученуговоропосредовању, односноуговоропотпосредовању.

Пажњауправномпромету

Члан 19.

Посредникуобављањупосредовања, односнодругихрадњиувезисапосломкојијепредметпосредовања, морапоступатисапажњомдоброгпривредника.

Правонапосредничкунакнаду

Члан 20.

Посредникстичеправонапосредничкунакнадуумоментузакључењауговоразакојијепосредовао, осимакопосредникиналогодавацнисууговорилидасеправонапосредничкунакнадустичеумоментузакључењапредуговоразакојијепосредникпосредовао.

Посредникнеможезахтеватиделимичноплаћањепосредничкенакнадеунапред, односнопрезакључењапредуговора, односноуговоразакојијепосредоваоускладусаставом 1. овогчлана.

Трошковедодатнихуслугаувезисапосломкојијепредметпосредовањапосредникможенаплатити, акојетоизричитонаведеноууговоруопосредовању.

Наконпрестанкаважењауговораопосредовањупосредникимаправонанакнадуускладусаодредбамачлана 27. ст. 5, 6. и 7. овогзакона, акониједругачијеуговорено.

Посредник, односнопотпосредникнемаправонанакнадузапосредовањеакосаналогодавцемусвојеиме, каоуговорнастрана, закључиуговоркојијепредметпосредовања, односноакотакавуговорсналогодавцемзакључилицесаположенимстручнимиспитомкојезапосредника, односнозапотпосредникаобављапословепосредовања.

Рачунзауслугепосредника

Члан 21.

Рачунзаизвршенеуслугепосредникможеиспоставитиускладусауговоромопосредовању.

Овлашћењезазакључењеуговораопрометуилизакупунепокретности

Члан 22.

Посредникможе, кадајезатопосебноовлашћен, дауимеизарачунналогодавцазакључипредуговор, односноуговоропрометунепокретности, односноуговорозакупунепокретности.

Овлашћењеизстава 1. овогчланасепосебноиздајеузакономпрописаномоблику.

Обавезеналогодавца

Члан 23.

Налогодавацсе, узависностиодврстепосредованогправногпосла, обавезуједаћеобавитиследеће:

1) обавеститипосредникаосвимоколностимакојесуодзначајазаобављањепосредовања;

2) датипосредникунаувидоригиналеисправакоједоказујуњеговоправонанепокретностикојајепредметпромета, односноупозоритипосредниканасвеуписанеинеуписанетеретекојипостојенанепокретности;

3) посредникуилицузаинтересованомзазакључењеправногпослаомогућитиразгледањенепокретности, надоговорениначиниудоговореновреме;

4) обавеститипосредникаосвимбитнимподацимаонепокретности, штопосебноукључујетачнеподаткеоцени, локацији, структуринепокретностиидр;

5) предатипосредникуоверенекопијесвихисправакојимадоказујеправосвојиненанепокретностикојајепредметпосредовања, приликомзакључењапосредованогправногпосла–предуговораилиглавногуговораувезисапрометомилизакупомнепокретности;

6) исплатитипосредникууговоренупосредничкунакнаду, иакојетопосебноуговорено, надокнадитипосредникудругетрошковенасталетокомпосредовања;

7) обавеститипосредникаосвимпроменамаувезисапосредованимпослом, апосебноопроменамаувезисаправимананепокретности, роковимаиценом, асвеурокуодтриданаоддананасталепромене.

Аконалогодавацданалогзапосредовањеилизакључиуговоропосредовањупротивноначелусавесностиипоштења, дужанједанадокнадитрошковенасталетокомпосредовања, којинемогубитивећиодуговоренепосредничкенакнадезапосредованипосао.

Ништавостобавезеприступањапреговорима

Члан 24.

Налогодавацниједужандаприступипреговоримазазакључењепосредованогпосласлицемкојејепосредникпронашао, нитидазакључипосредованиправнипосао, аодредбауговораопосредовањукојомјеуговоренодругачије, ништаваје.

Анонимниналогодавац

Члан 25.

Посредниккојипословепосредовањаобављазаналогодавцакојижелидаостанеанониман, дужанједанеоткриваидентитетналогодавца, ускладусаусловимаизуговораопосредовању, анајкасниједозакључењапосредованогправногпосла.

Клаузулаоанонимномналогодавцусеизричитоуговара.

Ексклузивнопосредовање

Члан 26.

Налогодавацсеможеобавезатиизричитимуговарањемклаузулеоексклузивномпосредовању, даууговореномрокунећеангажоватидругогпосредниказапосредовањеувезисаодређеномнепокретности.

Акозавремеважењаклаузулеоексклузивномпосредовањуналогодавацзакључиправнипосаоувезисанепокретношћуизстава 1. овогчлана, закојијепосредоваодругипосредник, дужанједапосредникусакојимјеуговориоексклузивнопосредовањенаименакнадештетеплатиизносуговоренепосредничкенакнаде.

Посредникједужандапосебноупозориналогодавцаназначењеиправнепоследицеклаузулеоексклузивномпосредовањуизстава 1. овогчлана.

Престанакважењауговораопосредовању

Члан 27.

Уговоропосредовањупрестаједапроизводиправнадејствапротекомроканакојијезакључен, закључењемправногпослазакојијепосредованоилиотказомуписаном, односноелектронскомоблику, ускладусазакономкојимсеуређујеелектронскатрговина.

Акониједругачијеуговорено, уговоропосредовањусезакључујенагодинудана.

Отказуговораопосредовањунеморабитиобразложениимаправнодејствомоментомдостављањапосреднику.

Наотказуговораопосредовањусходносепримењујуодредбезаконакојимсеуређујуоблигациониодносиуделукојисеодносинаопозивањеналогазапосредовање.

Налогодавацједужанданадокнадипосредникунасталетрошковесамоакојеизричитоуговоренодаихсносиналогодавацбезобзиранауспехпосредовања.

Аконаконпрестанкаважењауговораопосредовањунаосновуотказаналогодавца, аурокунедужемодмесецданаодданапрестанкаважењауговора, налогодавацзакључиправнипосаокојијенепосреднапоследицапосредниковогпосредовањапрепрестанкаважењауговораопосредовању, дужанједапосредникуплатиуговоренупосредничкунакнадууцелини, осимакојеуговоромопосредовањудругачијебилоуговорено.

Акоподусловомиурокуизстава 6. овогчлана, налогодавацзакључиправнипосаокојијеузначајнојмерирезултатпосредниковогпосредовањапрепрестанкаважењауговораопосредовању, дужанједаплатипосредникусразмернупосредничкунакнаду, осимакојеуговоромопосредовањудругачијебилоуговорено.

Општиусловипословања

Члан 28.

Посредникједужандаодредиопштеусловепословањаускладусовимзакономидругимпрописима.

Општиусловипословањанарочитосадрже:

1) износпосредничкенакнаде, односноначинодређивањаизносапосредничкенакнаде;

2) описпословакојејепосредникдужандаобавиузаменузапосредничкунакнаду;

3) врстуивисинутрошковазадодатнеуслуге.

Посредникјеобавезандаусвомпословномпросторунавидномместуистакнесвојеопштеусловепословања, којисусаставнидеоуговораопосредовању.

Уговоропотпосредовању

Члан 29.

Посредникможеуговоромопотпосредовањупренетисвојаправаиобавезеизуговораопосредовању, уцелиниилиделимично, надругогпосредника, акосеналогодавацсаовимизричитосагласиоууговоруопосредовању.

Уговоропотпосредовањузакључујесеуписаном, односноелектронскомобликуускладусазакономкојимсеуређујеелектронскатрговина.

Уговоропотпосредовањусадржиначиниусловепреносаправаиобавезаизстава 1. овогчлана, исплатепосредничкенакнадеиотказауговора.

Посредникједужандакопијууговораопотпосредовањупреданалогодавцуурокуодтриданаодданазакључењатогуговора.

Овлашћења

Члан 30.

Министарближепрописује:

1) облик, садржинуиначинвођењаРегистрапосредникаизчлана 3. став 1. тачка 3) овогзакона;

2) образацзахтевазауписуРегистарпосредникаизчлана 4. став 1. овогзакона;

3) образацизводаизРегистрапосредникаизчлана 9. овогзакона;

4) садржину, обликиначинвођењаевиденцијеизчлана 11. став 4;

5) минималнетехничкеусловезапросториопремуизчлана 14. овогзакона;

6) облик, садржину, начинвођењаирокчувањаевиденцијеопосредовањуизчлана 17. овогзакона.

Министарближепрописује, узпретходнусагласностминистранадлежногзапословефинансија, програминачинспровођењаполагањастручногиспита, висинутаксезаполагањестручногиспита, износнакнадезарадчлановакомисије, каоисадржинуиобликуверењаоположеномстручномиспитуизчлана 11. овогзакона.

IV. НАДЗОР

Члан 31.

Надзорнадприменомовогзаконаипрописадонетихнаосновуовогзаконавршиминистарство.

Инспекцијскинадзорвршиминистарствопрекотржишногинспектора, наосновуовлашћењапрописанихзакономкојимсеуређујетрговина.

V. КАЗНЕНЕОДРЕДБЕ

Прекршајиизаштитнемере

Члан 32.

Новчаномказномувисиниоддвострукедопетострукевредностиуобичајенепосредничкенакнадеказнићесезапрекршајправнолице, предузетник, физичколице, односноодговорнолицеуправномлицу, акообављапосредовањесупротнозабраниизчлана 12. став 1. овогзакона.

Узпрекршајнуказнуизстава 1. овогчлана, правномлицу, предузетникуилифизичкомлицусеможеизрећиизаштитнамеразабраневршењапосредовањаупромету, односнозакупунепокретностиодједнедотригодине, каоизаштитнамерајавногобјављивањапресуде.

Члан 33.

Новчаномказномод 100.000,00 до 500.000,00 динараказнићесезапрекршајправнолицеако:

1) непријавиилинепријавиблаговременопроменуподатакаускладусачланом 8. став 1. овогзакона;

2) запословепосредовањазапослииливанрадногодносаангажујелицесупротнозабранипрописанојчланом 12. став 2. овогзакона;

3) послујеупословномпросторукојинеиспуњаваусловеизчлана 14. овогзакона;

4) обављапосредовањебеззакљученогуговораопосредовањуускладусачланом 15. овогзакона;

5) неводи, односноневодитачноипотпуноевиденцијуопосредовањуускладусачланом 17. овогзакона;

6) поставиогласувезисапрометом, односнозакупомнепокретностисупротноодредбичлана 18. овогзакона;

7) остварипосредничкунакнадусупротноодредбамачлана 20. ст. 2. и 5. овогзакона;

8) непоступиускладусаобавезомпрописаномчланом 26. став 3. овогзакона;

9) неистакнеопштеусловепословањананачинпрописанучлану 28. став 3. овогзакона.

Зарадњеизстава 1. овогчланаказнићесепредузетникновчаномказномод 50.000,00 до 500.000,00 динара.

Зарадњеизстава 1. овогчланаказнићесеодговорнолицеуправномлицуновчаномказномод 10.000,00 до 100.000,00 динара.

Узпрекршајнуказнуизстава 1. тач. 2), 4) и 5) овогчлана, правномлицуилипредузетникусеможеизрећиизаштитнамеразабраневршењапосредовањаупромету, односнозакупунепокретностиодједнедодвегодине, каоизаштитнамерајавногобјављивањапресуде.

VI. ПРЕЛАЗНАИЗАВРШНАОДРЕДБА

Члан 34.

Подзаконскиактикојиседоносенаосновуовлашћењаизовогзаконабићедонетиурокуодшестмесециодданаступањазаконанаснагу.

Члан 35.

Овајзаконступанаснагуосмогданаодданаобјављивањау„СлужбеномгласникуРепубликеСрбије”, осимодредабачлана 11. којесепримењујупоистеку 12 месециодданаступањанаснагуовогзаконаиодредабачл. 4 – 10. ичлана 13. којесепримењујупоистеку 18 месециодданаступањанаснагуовогзакона.